Construcción BIM

En Spazios somos pioneros en utilizar la metodología BIM (Building Information Modeling, o Modelado de Información de Construcción) para todo el proceso de construcción.

Esta tecnología permite modelar los distintos elementos que conforman un edificio, con toda la información que cada uno de ellos debe tener. Por ejemplo, al modelar un muro, sabremos de qué tipo de ladrillo está hecho, qué tipo de revoque tiene, su superficie, su volumen, etc. Básicamente se trata de construir el edificio virtualmente antes de construirlo físicamente. Esto nos permite plantear soluciones de ante mano en caso de inconvenientes y tener una mejor planificación de tiempos y costos, evitando retrasos al momento de realizar la obra.

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BIM (building information modelling) es una metodología de trabajo basada en el uso de sistemas digitales que permiten modelar los distintos elementos que conforman un edificio, con toda la información que cada uno de ellos debe tener. Es decir que mucho antes de construir, mediante un software especializado se modelan los muros, puertas, ventanas, rejas, muebles, tuberías, columnas, vigas, etc. y cada uno de esos elementos tiene en sí mismo la información de su conformación. Por ejemplo, al modelar un muro, sabremos de qué tipo de ladrillo está hecho, qué tipo de revoque tiene, su superficie, su volumen, etc. Básicamente se trata de construir el edificio virtualmente antes de construirlo físicamente.

¿Pero por qué es importante modelar todo el edificio antes de construirlo? Como dijimos previamente, estamos modelando todas las partes que componen el edificio y esto nos permite verificar que ningún elemento este interfiriendo con otro, por ejemplo; que un caño de desagüe cloacal no esté colisionando con una viga. Anteriormente, estas situaciones se detectaban en obra y el jefe de obra tenía que tomar la decisión para solucionar ese problema, generando retrasos en obra y pérdidas económicas para la empresa. Mediante metodología BIM detectamos estos inconvenientes en la comodidad de nuestras oficinas, y en colaboración con el grupo de técnicos de la empresa; tomamos la mejor decisión para el proyecto. Todo esto sin retrasar la obra ni gastar un solo peso de más. Otra ventaja es que obtenemos un listado de materiales muy preciso y rápido, lo que nos permite optimizar el sistema de compras de la empresa. Por otro lado, el sistema permite la visualización 3D del edificio en su totalidad y una producción más rápida de planos y demás documentación del edificio. A grandes rasgos podemos eliminar los desperdicios y errores, haciendo más eficiente nuestra producción.

En el año 2018 se comienza a implementar la metodología BIM en el departamento de proyectos de Spazios, desde entonces hemos podido mejorar ampliamente la calidad de nuestra producción. En la etapa más temprana del diseño, elaboramos planos con áreas que nos permiten estudiar la constructibilidad de un terreno y tomar importantes decisiones en base a datos certeros. Más adelante en el proceso de diseño, podemos enviar al departamento de arte un modelo 3d con medidas precisas para que puedan desarrollar impresionantes imágenes realistas con un software específico de visualización arquitectónica. Mediante un proceso estandarizado, detectamos todas las interferencias o colisiones en el modelo, buscamos las mejores soluciones mediante un trabajo en equipo en el cual cada uno aporta su experiencia, modificamos el modelo en base la solución tomada y repetimos el proceso de detección de interferencias hasta que el modelo esté libre de las mismas. A continuación, el equipo está listo para hacer todos los planos y en obra trabajan con tranquilidad sabiendo que no se encontrarán con este tipo de interferencias.

Nuestro interés por el BIM no se queda acá y estamos trabajando en su implementación en otras áreas de la empresa, como en el departamento de planificación. Esto nos permitirá diseñar mejor la logística de la construcción, visualizando la secuencia constructiva y los movimientos de maquinarias y materiales, mucho antes de poner un pie en la obra.

División por módulos

En el modelo regular de ejecución de obras, los distintos gremios trabajan en simultaneo provocando innumerables problemas a la hora de ejecutar las tareas, así como coordinar actividades y tiempos.

Realizando un análisis de eficiencia de recursos descubrimos un método de construcción integral que promete planes superiores de financiación de tu vivienda. Este sistema ordena y estructura las tareas del administrador abarcando todas las áreas: proyecto, planificación, obra y calidad.

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En el modelo regular de ejecución de obra, los distintos gremios trabajan en simultáneo provocando innumerables problemas, tales como: reprogramaciones de tareas, conflictos entre gremios por incumplimiento de plazos, diversidad de materiales en obra y mayor inventario a controlar, cuellos de botella por camino crítico, entre otros. Como señala el dicho popular español: “muchas manos en un plato hacen mucho garabato”

Observamos esos inconvenientes y realizamos un análisis de eficiencia de recursos, es así que descubrimos que un operario promedio destina el 65% de su tiempo a realizar la tarea para la que fue contratado (pegar ladrillos, revocar, hacer fajas, etc.) y el otro 35% del tiempo lo dedica a tareas de preparativos tales como: subir o solicitar materiales, buscar herramientas, revisar cronogramas, así como otras labores que están fuera de su expertiz, generando un desgaste e ineficiencia de tiempo de los recursos.

En Spazios cambiamos el método de construcción de camino crítico por el de cadena crítica, traduciendo así la eficacia constructiva en mejores planes de financiación para tu vivienda. Implementamos un sistema integral que abarca proyecto, planificación, obra y calidad. Ordena las tareas del administrador de obra, entendiendo la producción de la obra como una ingeniería de 20 pasos secuenciales y no superpuestos. Es así como se estructura con un calendario de navegación que divide el proyecto de construcción en módulos, niveles y unidades de certificación, cuando una estructura se cierra y da paso a la siguiente hasta completar el ciclo completo del módulo que cuenta con dos plazos: el logístico y el operativo.

Jefe de obra especialista

Generamos un modelo de construcción por módulo que supera los escenarios desfavorables provocados por las directivas de externos en la construcción. Cada jefe de obra tiene asignado sus módulos, de forma tal que logra un profundo conocimiento de materiales y procedimientos que se ven reflejados en el producto final entregado.

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Otro punto desfavorable es la regulación en la administración de obra que atenta a la calidad general de la construcción. Se observa un jefe de obra con dos o más sobrestantes generalistas, así como capataces “especialistas” de cada gremio cada uno con un manual personal. Frecuentemente, esto provoca problemas de retrabajo, desacuerdos, atascamiento de tareas y falta de estandarización en las viviendas, dado que cada jefe de obra se maneja de manera general, conociendo un poco de cada tema, dejando la profundidad a capataces o asesores externos a la obra. Al no participar en el proyecto y en la definición de especificaciones técnicas, queda fuera de las decisiones que luego deberá ejecutar.

Con un modelo de construcción por módulo este problema de administración de obra también lo hemos superado. Hoy se administra la misma obra con múltiples jefes de obra profesionales que se desarrollan en una sola especialidad. Participando desde la etapa del proyecto, asistiendo a la planificación y controlando la ejecución del módulo de obra que conoce por completo. Cada jefe de obra tiene así asignado sus módulos y, de esta forma, se asegura la eficacia en sus funciones.

La dedicación segmentada en un grupo de temas acotados permite desarrollar un profundo conocimiento de materiales, procedimientos ideales de ejecución y mejoras que se ven reflejadas en el producto final que entregamos.

Nuestro interés por el BIM no se queda acá y estamos trabajando en su implementación en otras áreas de la empresa, como en el departamento de planificación. Esto nos permitirá diseñar mejor la logística de la construcción, visualizando la secuencia constructiva y los movimientos de maquinarias y materiales, mucho antes de poner un pie en la obra.

  • Especialista en estructuras
  • Demolición
  • Movimientos de suelos
  • Hormigón armado
  • Especialista en obra gris
  • Albañilería 1
  • Albañilería 2
  • Yeso
  • Contrapiso
  • Cerámicos
  • Especialista en MEP (instalaciones)
  • Electricidad 1
  • Plomería 1
  • Termomecánicas
  • Electricidad 2
  • Especialista en equipamiento
  • Carpinterías
  • Pintura
  • Muebles
  • Mesadas
  • Parquización

Las leyes de funcionamiento

Contamos con leyes de funcionamiento que engloban todo el proceso de construcción y a sus ejecutores. Desde la distribución del material, la corrección de plazos en caso de desvíos en el plan de obra, control de calidad por unidad, altas de seguridad e higiene para todo el personal implicado en la obra, así como evaluaciones que ponderan tiempo y calidad de proveedores y contratistas.

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Material 100% distribuido: El acopio y distribución de la totalidad de los materiales del módulo se realizan durante el período logístico. Acotando la tarea al momento previo del inicio de plazo operativo.

Alertas de desvíos con corrección de plazos: En caso de que exista un desvío respecto al Plan de Obra, tomando el Plazo Logístico como último buffer, la Jefatura de Obra tendrá la capacidad de tomar dos cursos de acción, lo que dependerá de su criterio y de la posterior aprobación del Jefe de Construcción:

1. Solicitar al Contratista que aumente su equipo de trabajo, o sus tiempos productivos (uso de días no laborables, uso de buffers), para así cumplir con la fecha de entrega acordada en el Plan de Batalla Diario.

2. Asignar a un Contratista externo los trabajos incompletos (respecto al Plan de Obra), con el fin de estabilizar la producción. Esta solución será financiada con las multas y certificaciones pendientes acumuladas hasta la fecha. El Contratista principal mantiene su Plan de Obra, solo se eliminan de su listado de tareas las actividades realizadas por el Contratista externo

Control de calidad por hitos: Cada unidad de certificación maneja el control de todo elemento ejecutado. El detalle de controles se consolida en una base de datos con más de 5000 combinaciones. Todo trabajo o material destinado a quedar oculto, deberá ser controlado antes de ser cubierto mediante solicitud de AVO a Calidad por parte de la Jefatura. De no existir aprobación de Jefe de Revisión de Calidad y Jefatura de Obra Especialista, no podrán cubrirse los trabajos o materiales.

Pago por unidad completa: Cada evaluación de calidad se realiza mediante un check list específico por Módulo. En caso de que existan correcciones pendientes, la certificación se pagará (menos las retenciones y multas), con el compromiso de que las correcciones sean realizadas para la siguiente cita. Si para entonces no se corrigieron, no se abonan las nuevas unidades avanzadas.

Alta de seguridad e higiene: Todo personal que ingresa a la obra previamente obtiene un certificado de cumplimiento de capacitación. El sistema de alta incluye el detalle de implementos de seguridad asignados y el entendimiento del Programa de Seguridad e Higiene.

Ranking de proveedores y contratistas: Al finalizar el módulo se hace una evaluación ponderando aspectos de tiempo y calidad, que serán contemplados para próximos contratos.

Control de calidad

Creamos un área de Calidad que trabaja de forma externa al área de producción de la empresa. Un equipo de ingenieros y técnicos que aportan un valor diferencial y marcan el esquema general de las decisiones constructivas.

El área realiza controles estrictos, asegurando y supervisando el cumplimiento de lo establecido a lo largo de toda la construcción. Esto asegura que todo se realice con la mas alta calidad y se evitan así problemas a futuro que retrasen la construcción.

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Desde el planteo del proyecto al estudio del suelo, la ejecución de la obra y su finalización, en Spazios cuando hablamos de calidad no escatimamos en detalles.

Todos los edificios Spazios se hacen con planos realizados con la última tecnología. Este paso no es obligatorio en provincia, pero a nosotros nos enorgullece ofrecer más de lo que se espera. Cada proyecto tiene más de 500 planos basados en un manual que llamamos “Código Spazios”, donde se plasman en 50 páginas todos los detalles de los departamentos.

Nos enorgullece decir que somos los únicos en la zona con este nivel de control sobre la obra, contamos con una división exclusivamente de calidad, presente desde el momento de la demolición hasta la entrega del edificio.

Spazios trabaja con un sistema de módulos en obra, que son 20 etapas de construcción que separan a la ejecución de la obra por gremios que permite estar en cada detalle. La división cuenta con 4 puntos clave de revisión:

1- Check In

Antes de ingresar un nuevo contratista a la obra, la división se asegura que todo esté en condiciones para trabajar. Este control puede llevar un día entero, donde se recorre, verifica y acepta las condiciones y estado actual.

2- Check List

Es un punteo que está constituido por el listado de todas revisiones y controles que realiza el jefe de obra por cada elemento que se realiza en la construcción. Desde el hormigón hasta la colocación de los marcos de puerta. Por cada elemento que ingresa a la obra se debe llenar esta planilla, la cual asegura que es exactamente lo pedido y llega en el tiempo estipulado.

3- AVO (Aviso de Verificación de Obra)

Como se detalló en el punto anterior, durante el proceso de la obra, el jefe de obra tiene que ir controlando con los Check List. Dentro de esos puntos, hay puntos clave por cada módulo, los AVO. Hasta que la división de Calidad no inspecciona estos puntos, la obra no puede continuar, es decir, son condicionantes. Es así como el jefe de obra pedirá a planificación esta revisión y son ellos quienes agendarán la visita de calidad a la obra lo antes posible.

Una obra completa está compuesta por 38 AVOs y estos a su vez se retroalimentan con 721 Check List.

En Capital Federal, si bien existe el término AVO, es una inspección que se pide al departamento de obras en construcción donde verifican 4 etapas en el proceso de la ejecución de las obras. En Spazios, en cambio, verificamos cada uno de los módulos.

4- Check Out 

Es la revisión final de cada módulo, donde se verifican todos los trabajos ejecutados y condición de la obra.

Cada una de estas revisiones garantizan minimizar incidencias que, al ser detectadas con tiempo, optimizan materiales, mano de obra y horas de trabajo.

Literalmente cuando compras un departamento Spazios estás comprando calidad en sus terminaciones y cientos de detalles que han sido pensados para que te sientas verdaderamente cómodo y seguro.

Testimonios