Si alquilás o ya sos dueño, seguro lo notaste: las expensas dejaron de ser un gasto chico al lado del alquiler o la cuota, y en muchos edificios de Buenos Aires ya compiten con esos montos. En julio de 2026 la expensa promedio en CABA llegó a $354.652, un 26% más que un año atrás. La buena noticia es que buena parte de ese gasto no es fijo: depende de decisiones concretas del consorcio, y hay medidas que pueden bajarlo hasta un 30%.
Cuánto se paga hoy de expensas en Buenos Aires
El aumento de las expensas viene corriendo por encima de la inflación desde 2025, y 2026 no fue la excepción: en marzo la expensa promedio en CABA ya rondaba los $318.650 mensuales, un 38,4% más que un año antes, y para julio treparon a $354.652. En la provincia de Buenos Aires el promedio es más bajo, de $182.107, pero también viene en alza. A esto se suma otro dato preocupante: la morosidad llegó al 15% en CABA y al 16% en la provincia, lo que obliga a los consorcios que cumplen a cubrir una parte mayor del gasto común.
Por qué suben tanto: el peso de los sueldos y los servicios
El rubro que más pesa en la expensa es, por lejos, el personal: los sueldos de encargados y porteros representan un 35% del gasto en CABA y un 37% en la provincia, sin contar cargas sociales (ART, obra social, aportes). En 2026 este ítem se puso más pesado todavía con un bono remunerativo de $120.000 para encargados, que empezó a reflejarse con fuerza en las liquidaciones mensuales. Sumado a esto, los ajustes en las tarifas de gas, luz y agua —incluida la suba de gas autorizada por la Revisión Quinquenal de Tarifas— terminan de completar el combo que empuja las expensas para arriba mes a mes.
Las medidas que más bajan la expensa
En un panel organizado por Infobae sobre este tema, en el que participó Juan Manuel Tapiola junto a otros referentes del sector inmobiliario, se repitió una idea central: bajar las expensas no es magia, es eliminar costos innecesarios del edificio. Algunas de las medidas más efectivas son concretas y replicables en la mayoría de los consorcios.
En edificios chicos o medianos, tercerizar la limpieza o el servicio de encargado en lugar de mantener personal permanente puede ahorrar hasta un 30% en ese rubro, y además libera el departamento del encargado para alquilarlo y generar un ingreso extra. La eficiencia energética también rinde en el tiempo: cambiar la luminaria común por LED e instalar sensores de movimiento o temporizadores en pasillos y palieres reduce el consumo eléctrico de forma sostenida.
Otra vía es generar ingresos alternativos con los espacios comunes: alquilar el SUM para eventos, ceder espacio para rodajes o instalar antenas de telefonía en la terraza son formas de que el edificio se autofinancie una parte de sus gastos. Por último, la gestión administrativa importa tanto como los costos operativos: revisar periódicamente a los proveedores del consorcio (seguros, mantenimiento de ascensores, matafuegos) y digitalizar la administración mejora la transparencia y ayuda a combatir la morosidad, que hoy es uno de los factores que más encarece la expensa para quienes sí pagan en fecha.
Qué mirar antes de comprar si no querés expensas altas
Si todavía estás buscando departamento, la expensa se puede prevenir desde el diseño del edificio. Los edificios más nuevos suelen incorporar sistemas de iluminación LED de fábrica, ascensores y bombas más eficientes, y una proporción de amenities pensada para no disparar el gasto común (por ejemplo, piletas y SUM con costos de mantenimiento acotados al tamaño del consorcio). También conviene preguntar cuántas unidades tiene el edificio: en consorcios más grandes, los costos fijos como el sueldo del encargado se reparten entre más propietarios, lo que suele traducirse en una expensa per cápita más baja.
Dejá de alquilar, con una cuenta que sí podés controlar
La expensa es una de las pocas variables del costo de vivir que un futuro dueño puede analizar antes de firmar, algo que no pasa cuando alquilás. En Spazios, nuestros edificios a estrenar están pensados con estos criterios de eficiencia desde el pozo, y ofrecemos financiación directa en cuotas —en pesos ajustadas por Índice CAC o en dólares—, con anticipos bajos y planes de hasta 30 años. Conocé nuestros proyectos disponibles o agendá una visita a nuestro departamento modelo sin compromiso.
