Alquilan juntos hace un tiempo y llegó la charla: «¿y si compramos?«. Es un gran paso, y cuando la pareja no está casada aparece una pregunta que conviene resolver antes de firmar nada: ¿a nombre de quién va a quedar el departamento y qué pasa con cada uno si la relación termina?
Spoiler: en Argentina, convivir no genera por sí solo una propiedad compartida. Acá te contamos cómo funciona, qué opciones tienen y qué documentar desde el día uno.
Casados y no casados: la diferencia clave.
En una unión convivencial no existe comunidad de gananciales, el régimen que rige para los matrimonios. En la práctica, lo que está a nombre de uno es de ese uno, aunque se haya comprado durante la convivencia. Esto no quiere decir que la pareja quede desprotegida, pero sí que la protección hay que construirla.
La justicia lo confirma: un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (Sala B, 2018) sostuvo que no se presume condominio sobre un bien registrado a nombre de un solo conviviente. Quien reclama una parte tiene que demostrar aportes ciertos y efectivos, con prueba documental, y no alcanzan los gastos comunes del hogar ni las declaraciones vagas.
Opción 1: comprar en condominio.
Es la forma más clara de que ambos sean dueños. En la escritura figuran los dos como titulares, cada uno con un porcentaje. Lo habitual es repartirlo según lo que aporta cada uno: si uno pone el 70% del anticipo y las cuotas, puede ser razonable que su parte sea del 70%.
Ventajas: el derecho de cada uno queda inscripto y no depende de probar nada después. Para tener en cuenta: para vender o hipotecar el inmueble entero van a necesitar la conformidad de ambos, y si hay un crédito o financiación, los dos suelen figurar como compradores.
Opción 2: comprar a nombre de uno solo.
Puede parecer más simple, pero es la que más riesgo trae para quien no figura en el título. Si el otro aportó dinero, solo podrá reclamar si puede acreditar con documentación (transferencias, recibos, comprobantes) cuánto puso y para qué. Sin respaldo, el reclamo se complica.
Unión convivencial: qué es y qué da.
La ley reconoce como unión convivencial a la pareja que convive de forma pública, notoria y estable, durante un mínimo de 2 años, con mayores de edad, sin parentesco y sin impedimentos de matrimonio o unión previa. Se puede inscribir en el Registro de Personas, y aunque la inscripción es opcional, se recomienda.
Entre los efectos más relevantes para quien compra una vivienda:
- Protección de la vivienda familiar: con la unión inscripta, ninguno puede vender o hipotecar la vivienda sin el consentimiento del otro, y no se ejecuta por deudas posteriores a la inscripción (con excepciones).
- Atribución de la vivienda al cese: quien no tiene otro lugar puede quedarse en el hogar si tiene hijos menores a cargo o está en extrema necesidad, por un máximo de 2 años.
- Compensación económica: si la ruptura genera un desequilibrio comprobable, se puede reclamar dentro de los 6 meses de terminada la unión.
El pacto de convivencia: tu mejor aliado.
Es un acuerdo por escrito donde la pareja define cómo se reparten los gastos, a quién corresponde cada bien, cómo se usa la vivienda y qué pasa si se separan. No es obligatorio, pero evita discusiones y es la herramienta más directa para ordenar las cosas, sobre todo si los aportes son desiguales. Se hace con asistencia de un escribano o abogado.
Cómo documentar aportes desiguales.
Ya sea que compren en condominio o a nombre de uno, estas costumbres les ahorran problemas:
- Pagar anticipo y cuotas con transferencias bancarias desde cuentas propias, y guardar los comprobantes.
- Dejar por escrito qué porcentaje aporta cada uno y cómo se ajusta si cambian las contribuciones.
- Si una parte pone más al principio (por ejemplo, ahorros previos), reflejarlo en la escritura o en el pacto.
- Revisar el acuerdo cuando cambian las circunstancias: hijos, cambios de trabajo, mejoras en el departamento.
Antes de decidir, consultá con un profesional.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Cada pareja tiene su situación, y un escribano o abogado de familia puede recomendarles la figura más adecuada y redactar el pacto o la escritura correspondiente.
Dar el paso hacia el departamento propio.
Si hoy alquilan y quieren pasar a ser dueños, en Spazios trabajamos con financiación directa en cuotas y anticipos bajos en USD, con planes de hasta 30 años. Pueden conocer nuestros proyectos en CABA y GBA, o agendar una visita sin compromiso para consultar cómo sería comprar en pareja.
