Si todavía pensás que Palermo o Belgrano son la primera opción para invertir en un departamento, los números de este año cuentan otra historia. Mientras esos barrios premium siguen siendo los más caros, son también los que menos rinden para quien compra pensando en alquilar. La Zona Sur del Gran Buenos Aires, en cambio, viene acumulando algo que todo inversor busca: precios que suben más rápido que en CABA y una rentabilidad bruta claramente superior.
El sur del GBA es la zona que más subió en 2026.
Durante el primer trimestre de 2026, el precio de los departamentos en la Zona Sur del GBA aumentó 0,9%, más del doble que el 0,4% registrado en CABA en el mismo período. El valor promedio del metro cuadrado en la zona ronda hoy los USD 1.660, todavía lejos de los valores de la Zona Norte (cerca de USD 2.381 por m²) y muy por debajo de los barrios porteños más demandados. Esa diferencia de precio de entrada, sumada a un ritmo de suba más acelerado, es la que empezó a poner al sur en el radar de quienes buscan comprar para invertir y no solo para vivir.
Cuánto rinde comprar en el sur vs. el norte y CABA.
La rentabilidad bruta (lo que te devuelve el alquiler anual en relación al precio de compra) es el número que más le importa a un inversor, y ahí la diferencia es todavía más clara. En la Zona Sur del GBA la rentabilidad promedio ronda el 6,9%-7% anual, contra 5,96%-6,2% en la Zona Norte y apenas 3%-4% en los barrios premium de CABA como Palermo o Belgrano. Dicho de otra forma: el mismo dinero invertido en el sur puede tardar bastante menos en «pagarse solo» con lo que genera el alquiler, comparado con invertir en las zonas históricamente más caras de la Ciudad.
Qué localidades están en el radar.
Dentro de la Zona Sur, Quilmes, Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora son los municipios que más aparecen mencionados como destino de inversión, por su combinación de conectividad, oferta de pozo y precios todavía accesibles. Pero el detalle está en el barrio: localidades como Llavallol, Villa Elisa o Villa Elvira muestran las rentabilidades más altas de toda la zona, por encima del 10% anual, mientras que barrios más consolidados y caros como Tristán Suárez (cerca de USD 2.930/m²) o Don Bosco (USD 2.532/m²) ofrecen retornos bastante más moderados. En el otro extremo, hay puntos de entrada mucho más bajos, como Don Orione (USD 587/m²) o San José (USD 638/m²), ideales para quien recién arranca a evaluar opciones.
La regla que se repite en todos los informes del sector es simple: el barrio más caro no es necesariamente el que mejor rinde. Vale la pena mirar más allá del nombre conocido y comparar precio de compra contra alquiler esperado antes de decidir. Además, la Zona Sur tiene un plus que otras zonas del conurbano no siempre ofrecen: buena conectividad con CABA a través del Roca y varios accesos viales, lo que la hace atractiva tanto para quien busca inquilino como para quien piensa en mudarse a mediano plazo.
Cuánto necesitás para dar el salto.
En términos concretos, un departamento de 2 ambientes (alrededor de 50 m²) en la Zona Sur ronda los USD 86.000, mientras que uno de 3 ambientes (70 m²) se ubica cerca de USD 117.000. El alquiler promedio de un 2 ambientes en la zona está hoy en torno a los $627.885 por mes. Puesto en perspectiva: buena parte de lo que hoy se paga de alquiler todos los meses podría estar destinándose a pagar cuotas de un departamento propio, sobre todo cuando la financiación no depende de que el banco te apruebe un crédito hipotecario.
Es exactamente ahí donde entra la financiación directa: con anticipos bajos y planes en pesos ajustados por Índice CAC, o en dólares, a hasta 30 años, el salto de alquilar a ser dueño deja de depender de la aprobación de un banco y pasa a ser una decisión que tomás vos, con un plan que se adapta a tu ingreso actual. Esa es, de hecho, la diferencia central frente a un crédito hipotecario tradicional: no hay que cumplir con el mismo nivel de requisitos bancarios ni esperar los tiempos de aprobación de una entidad financiera para arrancar a pagar tu propio departamento en lugar de un alquiler.
Mirar más allá de lo obvio.
Como señaló Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios, en un video reciente de su canal Más Dueños, buena parte de la demanda todavía se concentra en zonas ya saturadas y caras como Palermo, mientras el sur del conurbano acumula el crecimiento más sostenido del año sin el mismo nivel de atención. Para quien está evaluando dejar de alquilar, esa brecha entre precio y rentabilidad es justamente la oportunidad: comprar donde el metro cuadrado todavía tiene recorrido, no donde ya está agotado.
Si estás pensando en dar el paso hacia tu primer departamento propio, en Spazios podés conocer los proyectos disponibles en CABA y GBA y armar un plan de financiación a tu medida, sin depender de un crédito hipotecario. Agendá una visita a alguno de nuestros edificios y conocé las opciones.
