Durante años, el mercado de alquileres en Argentina estuvo marcado por falta de oferta, precios imprevisibles y una fuerte tensión entre propietarios e inquilinos. La situación llegó a un punto crítico con la Ley de Alquileres aprobada en 2020, cuya regulación modificó por completo el comportamiento del mercado.
Tras su derogación en 2023, el sector comenzó a mostrar signos de normalización, y entender este cambio es clave tanto para quienes alquilan como para quienes están evaluando la posibilidad de comprar un departamento propio.
En este artículo analizamos, de forma simple y objetiva, qué cambió en el mercado, por qué cambió y qué oportunidades se abren a partir de ahora tras la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina.
Antes de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina: caída histórica de la oferta
Entre 2020 y 2023, Argentina vivió una de las peores crisis de oferta de alquileres de las últimas décadas. La combinación de inflación alta, falta de previsibilidad y regulaciones rígidas generó un efecto dominó:
Problemas centrales del período:
- Actualización anual obligatoria, en un país con inflación mensual del 5–10%.
- Duración obligatoria de 3 años, que generaba incertidumbre extrema para los propietarios.
- Índice de actualización (ICL) que no acompañaba los saltos inflacionarios.
- Imposibilidad de negociar libremente precios, plazos o condiciones.
El resultado fue claro:
– Miles de propietarios dejaron de alquilar permanentemente.
– Muchos retiraron sus propiedades del mercado tradicional.
– Otros pasaron directamente a alquileres temporarios, turísticos o de dólar billete.
La oferta se redujo entre un 40% y un 50% en pocos años, generando el aumento de precios más fuerte de las últimas décadas.
Consecuencias directas para los inquilinos
La crisis repercutió especialmente sobre los inquilinos:
- Aumentos abruptos entre contratos.
- Dificultad para encontrar unidades disponibles.
- Competencia altísima por cada departamento publicado.
- Costos INICIALES desproporcionados por la escasez.
En resumen: nunca hubo tan pocas opciones y tan caras.
Después de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina: el mercado empieza a normalizarse
Tras la derogación de la Ley de Alquileres y la vuelta a acuerdos libres entre partes, el mercado cambió notablemente.
Cambios positivos observados:
✔ Aumento de la oferta: muchos propietarios volvieron al mercado tradicional.
✔ Mayor rotación de publicaciones: ingresan más departamentos cada mes.
✔ Más negociación entre las partes: precios, plazos y actualización acordados libremente.
✔ Fin de contratos rígidos: cada propietario define la estructura que prefiere.
✔ Menor presión sobre los precios en relación con la escasez previa.
La economista Soledad Balayán resalta que el mercado se está reacomodando hacia un equilibrio más sano, donde ya no todo el peso recae sobre el inquilino.
¿Bajaron los precios de alquiler?
No bajaron de forma general, pero dejaron de subir de manera descontrolada.
La estabilización ocurrió principalmente por dos factores:
- Más oferta disponible, lo que reduce la presión sobre cada unidad publicada.
- Actualización más frecuente, que evita los saltos gigantes de 200% después de un año entero sin cambios.
Hoy, si bien los alquileres siguen siendo altos en términos reales, el mercado es más previsible, más fluido y menos conflictivo que durante el período de regulación estricta.
¿Por qué la oferta volvió? Una razón clave: previsibilidad
Los propietarios volvieron al mercado por un motivo fundamental: La previsibilidad importa más que el precio.
Con reglas claras, sin imponer contratos de 3 años y con la posibilidad de actualizar cada pocos meses, los dueños pueden estimar mejor los ingresos futuros y protegerse de la inflación. Cuando hay previsibilidad, vuelve la confianza, y cuando hay confianza, vuelve la oferta.
¿Qué implica esta transición para quienes quieren comprar su departamento propio?
La normalización del mercado de alquileres genera un entorno donde cada persona puede tomar decisiones con más información y menos presión.
Implicancias para futuros propietarios:
- Menos escasez → menos urgencia por alquilar lo primero que aparece.
- Mayor previsibilidad → más tiempo para planificar la compra.
- Menos distorsión → señales de precio más claras para evaluar oportunidades.
- Créditos nuevamente disponibles → posibilidad real de proyectar la compra.
Hoy el mercado se está ordenando, y ese orden es ideal para evaluar opciones como créditos hipotecarios, créditos al pozo o financiación en pesos.
Conclusión: un mercado que dejó atrás el caos
La derogación de la Ley de Alquileres trajo un cambio profundo. La oferta crece, los precios se estabilizan y la relación entre propietarios e inquilinos empieza a reconstruirse.
Esto no resuelve todos los problemas del mercado, pero sí sienta las bases para un sector más equilibrado, previsible y funcional, tanto para quienes alquilan como para quienes buscan finalmente tener su departamento propio.
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