Los créditos hipotecarios volvieron a estar en el centro de la conversación este año, y no es para menos: después de varias temporadas casi congelados, en 2026 varios bancos reactivaron sus líneas UVA y bajaron tasas. Pero “que vuelvan” no es lo mismo que “que sean accesibles para cualquiera”. Si estás pensando en dejar de alquilar y evaluás esta vía, acá te contamos con detalle qué te piden los bancos hoy, qué documentación tenés que juntar y en qué casos conviene mirar otras alternativas.
¿Qué ingresos te piden los bancos?
La regla que repiten casi todas las entidades es la misma: la cuota del crédito no puede superar entre el 25% y el 30% de tus ingresos netos (o los del grupo familiar, si presentás un co-deudor). A partir de ahí, cada banco define su propio piso de ingresos mínimos, y las diferencias son grandes.
Algunos ejemplos de septiembre de 2026: ICBC pide un ingreso mínimo de $1.400.000, BBVA ronda los 4 salarios mínimos (unos $1.535.200), Banco Patagonia y Banco del Sol piden desde $1.000.000, mientras que en el otro extremo Credicoop exige $3.500.000 y Supervielle cerca de $3.000.000. El Banco de Neuquén, con una de las tasas más bajas del mercado, es también uno de los más accesibles en términos de ingreso requerido.
Las tasas, por su parte, varían fuerte según si sos cliente del banco o no. Nación e ICBC ofrecen alrededor del 6,7%-6,9% + UVA para clientes (y bastante más para quienes no lo son), mientras que un grupo grande de bancos —BBVA, Macro, Galicia, Credicoop, Santander, Supervielle, Patagonia— quedó ubicado en torno al 7,5% + UVA tras la última licitación del FGS. Bancos provinciales como Neuquén (3,5%) o Rosario (4,2%) ofrecen condiciones más ventajosas, pero atadas a residencia o cuenta en esa provincia.
La documentación que vas a necesitar
Más allá de las diferencias entre bancos, la carpeta de documentación se repite bastante:
- DNI original y copia, CUIL/CUIT y constancia de AFIP.
- Constancia de domicilio (factura de servicio a tu nombre).
- Certificado de libre deuda en AFIP y buen historial en Veraz/BCRA.
- Si estás en relación de dependencia: recibos de sueldo de los últimos 3 a 6 meses, certificación de ingresos del empleador y certificado de antigüedad laboral (se suele pedir un mínimo de un año en el empleo actual).
A esto se suma, más adelante en el proceso, la documentación del inmueble que quieras comprar: escritura del vendedor, informe de dominio e inhibiciones, plano municipal aprobado y certificados de libre deuda de expensas, ABL y servicios.
Si sos monotributista o autónomo
Este es uno de los puntos que más dudas genera, y con razón: los monotributistas y autónomos suelen tener que demostrar entre 2 y 3 años de actividad continua, con declaraciones juradas de los últimos ejercicios (IVA, Ganancias, Bienes Personales según corresponda), extractos bancarios de 6 a 12 meses y una certificación de ingresos hecha por contador matriculado. No es imposible acceder, pero el proceso lleva más papeles y, en general, más tiempo que para quien está en blanco en relación de dependencia.
Cuánto tenés que ahorrar antes de pedir el crédito
Ningún banco financia el 100% de la propiedad. Según la entidad, el crédito cubre entre el 65% y el 80% del valor (ICBC, BBVA y Banco Hipotecario llegan al 80%; Supervielle, por ejemplo, financia hasta el 65%). Eso quiere decir que necesitás tener ahorrado, de entrada, entre un 20% y un 35% del valor de la propiedad, más los gastos de escrituración, que suelen representar entre un 4% y un 8% adicional (honorarios del escribano, sellos, ITI e inscripciones).
Es justamente ese capital inicial el que más frena a los inquilinos que hoy podrían pagar una cuota: según estimaciones recientes, buena parte de los hogares inquilinos del AMBA tendría capacidad de pago mensual, pero no el ahorro previo necesario para el anticipo.
El proceso, paso a paso
- Calculás tu cuota máxima posible (25%-30% de tus ingresos) para saber qué monto podés pedir.
- Comparás bancos por tasa, financiación y requisitos de ingreso.
- Presentás la documentación y esperás la pre-aprobación (entre 7 y 15 días).
- Con la pre-aprobación en mano, salís a buscar la propiedad.
- El banco tasa el inmueble elegido (otros 7 a 15 días).
- Llega la aprobación definitiva del monto y las condiciones.
- Firmás la escritura ante escribano.
- El primer pago se activa entre 30 y 60 días después de la escritura.
En total, de punta a punta, el proceso suele llevar entre 2 y 4 meses.
¿Y si no te cierran los números?
Si hoy no llegás al ingreso mínimo que pide un banco, o no tenés el 20-30% ahorrado para el anticipo, no sos el único: es justamente la barrera que más gente encuentra en el camino a dejar de alquilar. Una alternativa que usan muchas desarrolladoras, entre ellas Spazios, es la financiación directa en cuotas, sin pasar por un banco, con anticipos más bajos y cuotas ajustadas por el Índice CAC o en dólares.
No reemplaza al crédito hipotecario en todos los casos, pero puede ser una puerta de entrada mientras terminás de armar el perfil que te pida un banco. Si querés conocer cómo funciona, podés agendar una visita a alguno de los proyectos de Spazios y evaluar qué opción se ajusta mejor a tu situación.
